Nekretninski kolaps

Temeljna karakteristika suvremenog hrvatskog tržišta nekretnina je višak ponude te manjak sredstava koja bi tu ponudu mogla smanjiti. Prema procjenama hrvatskih agencija za trgovinu nekretninama, u ovom trenutku na području Hrvatske postoji oko 50 tisuća neprodanih stanova, bilo da je riječ o novogradnjama ili o starijim stanovima koji su do 2009. kotirali na tržištu nekretnina. Jedan od indikativnih pokazatelja stanja na tržištu je i činjenica da je broj zaposlenih na hrvatskom tržištu nekretnina već peti mjesec (od studenog prošle godine) u permanentnom padu, s 5.949 na 5.311, te da je u tom sektoru zabilježen za hrvatske prilike natprosječan pad plaća od oko 6,5 posto.

 

Prema nedavno objavljenim istraživanjima Erste nekretnina, od kraja 2009. tražene cijene stanova u Hrvatskoj pale su za više od 8,5 posto, a realizirane cijene pale su 20-ak posto na razini Hrvatske. Pad cijena nije ujednačen u cijeloj zemlji pa su u Zagrebu, primjerice, tražene cijene pale skoro 14,2 posto, a realizirane više od 25 posto. U isto vrijeme zabilježen je i značajan pad porast slobodnog uredskog prostora od oko 10 posto, zbog čega je pala i cijena najma između 5,5 i 5,7 posto.

 

Pokušaj države da posredstvom Agencije za promet nekretnina subvencionira stambene kredite za kupnju prve nekretnine pokazao se neuspješnim budući da, s jedne strane, država nema novca, dok s druge, sustav u kojem se država postavlja kao posrednik između banaka i građevinskih tvrtki s jedne strane i kupaca nekretnina radi „čišćenja zaliha neprodanih stanova i pokretanja novog investicijskog ciklusa u stanogradnji“, odgovara gotovo isključivo bankarima. Naime, da je taj sustav stavljen u pogon početkom krize, početkom 2010., on bi bez sumnje dao odlične rezultate: građevinari bi se riješili zaliha neprodanih stanova, s dobivenim novcem mogli bi otplatiti zajmove uzete kod banaka za gradnju tih istih stanova, banke se rješavaju loših kredita i novac dobiven od građevinara mogu odmah alocirati na nove projekte, građani su se mogu useliti u nove stanove, dok bi država poticaj nadoknadila kroz PDV. Međutim sada, s dvije godine zakašnjenja, građevinari su u debelom minusu, cijene nekretnina su i dalje umjetno napuhane, a i jedinu korist imaju banke koje se rješavaju loših kredita.

 

Prema procjenama nekoliko zagrebačkih agencija za promet nekretninama, samo Zagreb ima 364 tisuće četvornih metara slobodnog maloprodajnog prostora, a u gradnji je još 270 tisuća četvornih metara pa je cijena najma uredskih prostora između 13 i 14 eura po četvornome metru, s tim da će se ponuda u ovoj godini dodatno povećati za 12 posto, što će svakako utjecati na daljnji pad cijena. Sve je to posljedica nerealne ekspanzije do 2009. godine. Recimo, samo Grad Zagreb, što na insistiranje investitora, a što vlastitim vizijama u prostornim planovima, predvidio kapacitete za četiri milijuna stanovnika. Situacija je bila još luđa na hrvatskoj obali gdje se omogućavala gradnja 14 milijuna kreveta u turističkim kapacitetima. S porastom apetita javila se potražnja za uključivanjem financijskog sektora koji je dodatno dolio ulje na vatru i tako umnožio razmjere građevinskih investicija. Jedini je cilj bio što veći rast aktive i plasmana. Tako smo dobili to što imamo.
U odnosu na cijene nekretnina 2008. kad su bile na vrhuncu, danas su manje i 25 posto. Prema podacima Fine, za hrvatske građevinare posljednja uspješna godina je bila 2008., a od tada bilježe samo pad. Recimo, na razini ukupne nezaposlenosti u Hrvatskoj, građevinarstvo sudjeluje s oko 18 posto. Kako će se to odraziti na hrvatsko tržište nekretninama? S gotovo 100-postotnom sigurnošću se može prognozirati da će cijena nekretnina unatoč POS-ovim stanovima, unatoč obećanjima države, unatoč „povoljnim“ kreditima i sličnim olako danim obećanjima u narednim godinama nastaviti nezaustavljivo – padati! Svaka suprotna tvrdnja je najobičniji spin bez pokrića u realnosti. Naime, vlasnici nekretnina neće još dugo moći izdržati pritisak banaka, a pauperizirani pojedinci u sveopćoj krizi kojoj se ne nazire kraj neće se usuditi olako uletavati u nekretninske avanture. Procjenjuje se da će do kraja 2012. godine cijene nekretnina pasti i do 10 posto. Tako, primjerice, već danas u Istri kvadratni metar nekretnina koji se 2008. kretao oko 2.100 eura, da bi početkom 2011. pao na 1.700 eura, sada se prodaje za 1.200 do 1.300 eura po kvadratu, tj. po cijeni koja više ne pokriva ni početne troškove zemljišta, komunalija i energetike. A trend će se nastaviti jer će vlasnici shvatiti kako je bolje nekretninu prodati jeftino sad negoli još jeftinije za godinu, dvije pod dodatnim pritiskom anuiteta.

Autor: Jagoda Radojčić